Гендиректор Фонда капремонта в Чувашии Светлана Баранова рассказала о применении дешевых материалов и замене лифтов

Общественный совет при Минстрое России предложил ввести обязательное техническое обследование многоквартирных домов, которое позволит актуализировать графики капитальных ремонтов. Пока законопроект находится в стадии подготовки, а региональные фонды капремонтов, в том числе и НО «Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов» в Чувашии, работают по старым правилам. Как определяется степень износа домов, можно ли заменить материалы на более дешевые без потери качества и о многом другом «Нашей Версии в Чувашии» рассказала генеральный директор Фонда Светлана Баранова.

«Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов утверждается на 30 лет. В рамках ее реализации утверждаются краткосрочные планы на три года. Но краткосрочный план – это живой механизм, который может меняться, и он меняется. Скажем, в редакции 2020 года запланированный объем средств на капремонт в текущем году был определен в 1,2 млрд рублей. Однако после его актуализации в декабре 2021 года в план внесли изменения и сумма выросла до 1,6 млрд рублей», - рассказала Светлана Баранова. Она отметила, в краткосрочных планах корректируется и количество домов, подлежащих капитальному ремонту. В жилищном кодексе РФ прописано несколько причин, по которым эту величину можно скорректировать. В частности, решение поставить дом на ремонт могут принять собственники на общем собрании, определив источник финансирования. «Сейчас у нас есть два способа формирования Фонда – спецсчет, на котором копятся взносы жильцов конкретного дома и так называемый «котел». Что касается домов на спецсчете, то по мере накопления средств владельцы недвижимости на общем собрании в любое время могут принять решение о проведении капремонта, например, отремонтировать крышу или заменить систему отопления. Для этого протокол собрания направляется в Госжилинспекцию и данный дом добавляется в краткосрочный план», - отметила гендиректор Фонда добавив, что за собственниками домов, которые копят деньги на спецсчетах, остается право отказаться от проведения планового капитального ремонта. Бывает, что сроки переносят на более поздний период сами собственники квартир. Часто это происходит из-за нехватки средств на спецсчете. Если решение о проведении или отказе от капремонта жильцы такого дома так и не приняли, то за них решают местные власти. ГЖИ направляет соответствующее уведомление в органы местного самоуправления. А они, в свою очередь, переводят данный дом со спецсчета в «котел». Но в этом случае имеются законные основания передвинуть капремонт этого дома на более поздний срок. Что касается домов, которые копят деньги на капремонт в «котле», у них также сохраняется возможность отказаться от планового капремонта. «В прошлом году поздно «разыграли» аукционы, и ремонтировать крыши подрядчики пришли уже в осень. Конечно, кое-где жители рабочих просто не пустили. Это их право, закрепленное законом. Но нужно понимать, что в этом случае капремонт переносится на более поздний период», – пояснила Светлана Баранова.

В Чувашии директора управляющей компании «Мой дом» из Цивильска, который также является депутатом городского Собрания, оштрафовали и на год отстранили от работы.

Также она отметила, что существуют нормативные акты «О необходимости проведения капитального ремонта», позволяющие передвинуть проведение капремонтов на более ранние сроки. Для этого жителям дома совместно с УК необходимо собрать пакет документов, в том числе и акт обследования дома, который определяет степень его износа, и направить его в органы местного самоуправления. Решение об изменении сроков принимается комиссионно. При этом, учитывается и собираемость взносов за капремонт. Кстати, в Чувашии этот показатель достаточно высок – 95 процентов.

«Таким образом, корректировать краткосрочные планы проведения капитального ремонта могут и органы местного самоуправления, и сами жители», - подчеркнула гендиректор.

Как правило, вид и объем работ по каждому конкретному многоквартирному дому определен еще при формировании региональной программы в 2014-2015 годах. Обновлению подлежат крыши, фасады, внутридомовые коммуникации, подвалы. При необходимости укрепляется фундамент и ремонтируются, либо заменяются лифты, если они есть. «По логике, сначала нужно делать крышу, потом фасад, а затем внутридомовые сети. Но если у собственников есть понимание, что приоритет для них - это замена внутридомовых коммуникаций, то они могут изменить вид капитального ремонта. Это их право. Но решение должно приниматься заблаговременно – за три месяца до года капремонта на общем собрании. При этом, стоит понимать, что собрание жильцов – это право, а не обязанность собственников. Но если решение не принято, то за жильцов решают органы местного самоуправления», - отметила чиновник.

Докладывая об итогах деятельности республиканского Фонда капремонта в 2021 году на одном из еженедельных совещаний в Доме правительства, Светлана Баранова предложила по возможности применять в процессе ремонта более дешевые материалы. В обществе ее слова восприняли неоднозначно, а некоторые местные СМИ и вовсе саркастически прошлись по предложению. Но как бы то ни было, домов, которым требуется капремонт, в республике много, а средства Фонда ограничены. Только в Чебоксарах на данный момент насчитывается 170 домов, которым в приоритетном порядке требуется капремонт. А сэкономленных средств Фонда хватает на то, чтобы сверх плана привести в порядок 1-2 дома. Очевидно, что в этой ситуации необходимо либо изыскивать дополнительное финансирование, либо экономить на том, что есть. Так как найти дополнительные средства не просто, то остается только разумно подходить к расходованию имеющихся в распоряжении Фонда средств. Но как это отразится на качестве – не потекут ли свежеотремонтированные крыши, не облупится ли только что обновленный фасад?

«Дешевое – плохое слово. Есть материалы, экономить на которых нельзя. Например, металлопрофиль для ремонта крыш. Он должен быть определенной толщины. Здесь не может быть никакой экономии. Надо с умом подойти к стоимости. Но не всегда материал, который дороже, будет лучше. Это не удешевление. Это оптимизация. Моя позиция заключается в том, что нужно рационально расходовать то, что у нас есть. Тем более, что размер взноса на капремонт, скорее, доступный для населения, чем экономически обоснованный. Поэтому наша задача – найти золотую средину. Сделать так, чтобы было качественно и недорого», - пояснила Светлана Баранова. В качестве примера она привела два дома (ул. Ленинградская,26 и ул. Московская,31Б – ред), которые ремонтировал один подрядчик в одни и те же сроки, но разными по стоимости материалами. Фасад дома №31А по улице Московской уже заметно облупился. При этом материалы для его ремонта стоили в два раза дороже, чем на Ленинградской. Сам собой напрашивается вывод – дорого не значит хорошо, а высокая стоимость не гарантирует долговечность и качество.

Фото из личного архива Светланы Барановой

Министр цифрового развития, информационной политики и массовых коммуникаций Чувашии Кристина Майнина поделилась с коллегами из Мордовии опытом управления цифровой трансформации региона. В частности, она сообщила о создании в ЧР «цифрового спецназа».

«Тут главное – технология производства работ, технические характеристики материалов, которые соответствуют строительным нормам и правилам, их безопасность для человека. Например, дом №21 по улице Ленина в Чебоксарах. Делали его в 2020 году, но с фасада уже отваливается краска, хотя материалы использовали дорогие, а штукатурку сделали не по сетке. В результате, дом в центре города до сих пор не принят», - отметила гендиректор Фонда.

Замена лифтов в многоквартирных домах Чувашии – неотъемлемая составляющая капитального ремонта. Есть дома, лифты в которых установлены более 40 лет назад. В общей сложности, к 2025 году необходимо поменять более 4-х тыс. подъемников. В настоящее время в республике действует дифференцированная система отчислений взносов на капремонт – жители домов с лифтами платят больше. Кроме того, с 2023 года в Чувашии запускается профильная программа, которая позволит за пять лет дополнительно заменить 214 лифтов.

«Чтобы заменить все лифты в домах, которые направляют отчисления на капремонт в «котел», нужно 2,5 млрд рублей. Если приплюсовать сюда дома со спецсчетами, то сумма возрастает до 4 млрд рублей. Но там жители активно копят деньги и меняют сами. А что касается домов в «котле», то уже сейчас понятно, что до 2025 года с этой задачей мы самостоятельно, без дополнительного финансирования, увы, не справимся. Сейчас мы рассматриваем вариант замены лифтов с рассрочкой оплаты. То есть, меняем сейчас, а платим в течение пяти лет. В начале февраля заводы-производители были готовы работать с нами по такой схеме. Но пойдут ли они на рассрочку в текущей ситуации пока не известно. Ведь предприятиям придется привлекать заемные средства», - пояснила Светлана Баранова.

Стоит отметить, что ответственность Фонда перед собственниками квартир с окончанием ремонта дома не прекращается. Гарантийный срок на все виды работ составляет пять лет. Это норма, прописанная законодательно. «Ежедневно к нам поступает по два-три обращения, связанные с гарантийными обязательствами. Нам даже пришлось взять на работу специалиста, который занимается только «гарантийкой». За время моей работы в Фонде капремонта в Чувашии (около 2,5 месяцев – ред.) удалось понять, что в 80 процентах случаев причина обращений - некачественно выполненный ремонт. Еще 20 процентов приходится на случаи, когда УК не обслуживает дом, - отметила Светлана Баранова. - Предположим у собственников потекла крыша. Причина протечки определяется комиссионно. На место выходят сотрудник Фонда, представители управляющей компании и подрядчика. Они и определяют гарантийный это случай или к протечке привели действия жильцов или УК. Ведь люди могли на свежеотремонтированную крышу прибить антенну. Коммунальщики тоже не всегда должным образом исполняют свои обязанности. Взять те же ливневки. Зачастую в зимний период они полностью забиты льдом. Если это гарантийный случай, то Фонд предпринимает все меры, чтобы подрядчик это устранил. А способов для этого много. К моему удивлению, эти вопросы были переведены в судебную плоскость».

Действительно, первое, что приходит в голову в данной ситуации – обращение в суд. Но судебные разбирательства могут длиться годами и все это время люди вынуждены будут жить с протекающей от каждого дождя и снегопада крышей. Вряд ли такой путь решения проблемы устраивает и жильцов, и Фонд.

«Я считаю, что здесь надо работать прямо «по звонку», а самое заинтересованное лицо здесь - подрядчик. Ведь если затопило, еще и ущерб возмещать придется. На сегодняшний день у меня, как у руководителя Фонда, уже есть понимание того, что все подрядчики, с которыми мы работаем, не отказываются от исполнения гарантийных обязательств. Даже по случаям, которые находятся в судах удалось договориться. Мы заключаем мировое соглашение, устанавливаем сроки и устраняем. Хуже, когда подрядной организации уже не существует. Но и в этом случае представитель Фонда и сотрудники УК фиксируют вину подрядчика. Пока будем устранять за счет штрафных санкций. Но со следующего года в договоре будет прописано обеспечение гарантийных обязательств. Подрядчикам придется вносить на счет Фонда 1 процент от суммы контракта. Если компания закроется в течение пяти лет, за счет этих средств Фонд будет исполнять гарантийные обязательства. Если за это время организация не закрылась, то мы эти деньги через пять лет вернем. Это наша страховка», - разъяснила суть нововведения в работе с подрядчиками Светлана Баранова. Кроме того, она отметила, что финансовое обеспечение исполнения гарантийных обязательств – не единственный способ добиться качества. Специалисты Фонда намерены усилить технадзор и строительный контроль за исполнителями.

Устремления руководителя Фонда капитального ремонта понятны. И изначальное непонимание и неприятие общественностью предложений об оптимизации стоимости стройматериалов в региональном медиапространстве уже поутихли. Однако предложения, как и предположения должны подкрепляться практикой. В данном случае, стоимостью и качеством работ. А они зависят не только от желания и утверждений руководителей, но и от усилий исполнителей – подрядчиков, управляющих компаний и самих жителей. Поэтому воплощение теории в практику будет заметно уже этим летом, а осень выявит качество вложенного труда.