Приобретение доходного дома в Германии: оценка инвестиционной привлекательности и нюансы покупки

Покупка доходного дома в Германии – это один из самых выгодных способов вложения денег. Доходность в среднем составляет 10% в год, при этом независимость от других жильцов и ТСЖ позволяет самостоятельно распределять прибыль и обеспечивать экономичное управление. Если вы приобретаете смешанную недвижимость, которая объединяет жилье и торговые площади, то в этом случае вы можете получить более высокую прибыль от аренды. В западном направлении Германии наиболее привлекательные объекты для инвестиций, так как они находятся близко к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Если вы не знаете, с чего начать, можно найти дома с уже арендованными квартирами и оформить сделку, чтобы сразу получать ежемесячный доход от объекта. Доходные дома можно приобрести на первичном и вторичном рынке за собственные средства или с помощью кредита, полученного в немецком банке. Однако необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность нужно грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все налоги.

Агентство недвижимости может помочь вам рассчитать ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, в том числе выбрать из широкого выбора объектов и провести индивидуальный поиск. Профессиональное сопровождение и гарантии юридической чистоты сделок также являются главными преимуществами работы с агентством. Ежегодно тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость, в виду стабильной экономики, развитой инфраструктуры, четкого законодательства и регулярного прироста населения.

В ФРГ цены на недвижимость на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах, поэтому не случайно подобный тип инвестирования немцы называют «бетонное золото», подчеркивая его беспроигрышность. Прибыль, которую можно получить при инвестировании в доходные дома, высока и зависит от типа жилья, его характеристик и географического положения. Ознакомившись с основными нюансами, вы сможете вложить свои деньги в недвижимость Германии с наибольшей эффективностью и безопасностью.

По данным международных брокерских компаний, в 2015 году Германия была одной из трех стран в Европе (вместе с Чехией и Венгрией), в которых наблюдался максимальный рост спроса на коммерческую недвижимость — на 32%. Это обстоятельство делает Германию привлекательной для инвесторов. Практически 60% немцев живут в арендованном жилье, так что спрос на арендную недвижимость в стране высокий.

Кроме того, инвестиции в арендную недвижимость Германии имеют несколько плюсов:

• Широкий выбор доходных домов. На их долю приходится около трети жилого фонда.
• Четкое законодательство, защищающее права квартиросъемщиков и собственников.
• Стабильность поступлений. Немцы в среднем снимают жилье на 12 лет.
• Заполняемость домов до 100%.
• Рост ставок по аренде, который опережает инфляцию.

Немецкое законодательство в отношении инвесторов из других стран достаточно лояльно и почти не отличается от законодательства, которое распространяется на граждан Германии. Частная собственность надежно защищена, и банки готовы кредитовать инвесторов с иностранным гражданством. Если у заемщика есть свой капитал в размере 100 000 евро, он может рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестору достаточно внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись об изменении собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но подтверждает наличие места пребывания у иностранца. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предъявлять туристический ваучер. Если же инвестор проявляет активную деятельность в дальнейшем, он может запросить визу, которая действительна на год или на три года, например, годовой или трехлетний «Шенген», который дает право находиться в стране непрерывно 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, имеет право сдать дом или квартиру в аренду. Договор заключается на срок от 1 года, и в числе жильцов могут оказаться и граждане, не имеющие дохода. Государство выплачивает за них социальные пособия.

Доход от недвижимости в Германии облагается налогом. Нерезиденты подают декларацию в налоговый орган по окончании года. Налоговая ставка прогрессивная, варьируется от 14 до 42%. При расчете прибыли с учетом общего дохода вычитаются затраты собственника на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизация здания (до 2,5% стоимости здания ежегодно).

Здесь усиливается роль налоговых консультантов или опытных риэлторов, которые могут помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но даже с учетом наибольших ставок, вложения в недвижимость в Германии остаются выгодными. Величина доходности колеблется в пределах 3,5–12%. Задача собственника заключается в том, чтобы грамотно оценить факторы, которые положительно влияют на рост доходности. Это включает выбор типа доходной недвижимости и местоположение объекта.

В Германии инвесторам доступны три вида коммерческой недвижимости для инвестиций: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Однако разница между ними заключается не только в размере вложений, но и в размере доходности.

Средняя цена жилой недвижимости в Германии начинается с 1 тысячи евро за квадратный метр. В Мюнхене, самом дорогом городе для проживания в Германии, цена за квадратный метр начинается от 3 тысяч евро. Минимальная стоимость небольшой квартиры-студии в Мюнхене составляет 90 тысяч евро, и ее можно сдать за 500 евро в месяц. При этом коммунальные платежи обычно составляют около 170 евро в месяц. В таком случае, величина доходности составляет лишь чуть более 4% в год. В Берлине, стоимость жилья меньше и составляет в среднем около 2000 евро за квадратный метр, коммунальные платежи такие же и ставки аренды ниже, доходность не достигает и 4%. Эксперты советуют приобретать квартиры в районах, где высоки риски, к примеру, в местах, где живут мигранты, поскольку инвестор может столкнуться с высоким риском не найти арендаторов.

Тем не менее, всё чаще инвесторы предпочитают покупать доходный дом, который оказывается выгоднее, чем квартира по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расхода. Управление домом целиком экономичнее, чем управление отдельной квартирой или частью дома. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия можно купить за 2,5 млн евро, а доходность составит 7-8% годовых. В Берлине доходный дом на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро даст доход в 5% в год. Повысить показатель доходности инвесторы могут за счёт приобретения смешанной недвижимости, то есть зданий, в которых совмещены жилые и торговые площади. В этом случае, доходность повышается до 7-12%.

Важно отметить, что по статистике, жилые дома и квартиры ежегодно дорожают на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия - это единственная страна в Европе, в которой продолжится рост цен на недвижимость в ближайшее время. Правильный выбор объекта для инвестирования гарантирует потенциальному собственнику прибыль на протяжении следующих лет.

Приобретение доходного дома в Германии: инвестиционная выгода

Стоимость доходного дома в Германии может начинаться от 300 тысяч евро и зависит от размера города, где расположен объект. Например, средняя цена в Дрездене превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, а в Мюнхене – 3 млн евро. Некоторые доходные объекты могут стоить свыше 10 млн евро, но их доля составляет всего 10% от общего числа.

Согласно данным авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется от 4 до 7% годовых при постоянной арендной плате. В среднем здание окупается за 20 лет.

Однако, в некоторых городах доходность недвижимости значительно превышает среднюю. Например, согласно статистике Engel & Völkers, в Дуйсбурге – среднем городе на западе Германии – доходность составляет 10%. В Южной Саксонии встречаются дома с расчетной доходностью до 20% годовых, но там сложно найти арендаторов.

Рассмотрим пример доходного дома на четыре квартиры в Штутгарте, который можно приобрести за 440 тысяч евро. Согласно упрощенному кэш-фло (Cash Flow), ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости представлены в таблице 1. Размер ежемесячной арендной платы в Германии варьирует от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Платежи для получателей социальной помощи составляют 6–7 евро за квадратный метр.

Законодательство в Германии устанавливает порог повышения арендной платы – на 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. Самые низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а самые высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя цена составляет около 12 евро за квадратный метр.

Важность географического расположения объекта подтверждают исследования Deutsche Bank. Согласно этим данным, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы будет в городах Германии, где проживает свыше 500 тысяч человек.

Если вы рассматриваете вариант вложения средств в недвижимость в Германии, то наиболее привлекательные с точки зрения инвесторов регионы находятся в западной части страны, включая ее столицу. Исследования показали, что Мюнхен возглавляет десятку наиболее дорогих городов для аренды жилья, за ним следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт.

Если рассматривать самые ликвидные земли, то это Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций из-за переизбытка предложения и устаревшего жилищного фонда, который не отвечает современным требованиям. Эти регионы также уступают в экономическом развитии и доходах, поэтому население активно переезжает в центральные и западные земли. В связи с этим, количество вакантных площадей восточной Германии достигает 30%, что увеличивает риск при инвестировании в недвижимость. Но пригороды Берлина являются исключением из правил.

Например, в центральной части Дрездена вы можете приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Ежегодная доходность составит 5,5-6,5%. В городе Берлине схожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но при этом арендная плата выше. В результате доходность составит 6-7% в год. В западной части Германии цены будут выше: в Мюнхене – от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе – 2,5 тысячи евро, а в центре Франкфурта – 3,8 тысячи евро. Но зато доходность дотягивает до 7%.

Берлин пользуется огромной популярностью у инвесторов как город с быстрорастущим населением и стабильными ценами на арендное жилье. В 2010 году цены на квадратный метр жилья начинались от 8,5 евро, а в 2015 году уже от 12 евро. При этом, каждые полгода население Берлина увеличивается на 15-19 тысяч человек.

Эксперты рекомендуют грамотно выбирать регион и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Вложение в недвижимость выгодно в тех городах, где есть активная застройка и растущее население. Также желательно ориентироваться на города с развитым рынком труда и высокой заработной платой для гарантии почти 100% спроса и рентабельности.

В статье рассматривается вопрос о том, как определяется стоимость недвижимости с учетом многих факторов. Одним из таких факторов является местоположение дома, но при оценке эксперты также учитывают расходы на содержание, продуманность планировки и другие технические особенности.

Кроме того, стоимость недвижимости зависит от близости к транспортной инфраструктуре. Например, дом вдали от железной дороги может оказаться значительно дешевле, но найти арендаторов окажется значительно сложнее. В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр.

Статья приводит несколько примеров недвижимости, ее стоимости, а также рентабельности инвестиций. Например, пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге имеет стоимость 16 млн евро. Его годовой арендный доход составляет 1 млн 300 тысяч евро, а рентабельность инвестиций – 12,8%.

Однако при покупке недвижимости необходимо учитывать и дополнительные затраты, не указанные в договоре. Например, вознаграждение маклерской фирме или независимому эксперту, который проверит техническое состояние дома. Кроме того, могут быть задолженности предыдущих хозяев, которые также надо учитывать.

Рекомендации по покупке доходной недвижимости

Когда потенциальный покупатель задумывается об инвестировании в доходную недвижимость, ему следует подыскать ее на вторичном рынке или среди новостроек. В крупных городах в основном встречаются элитные объекты класса "люкс", цена на которые постоянно растет, что делает покупку выгодной. Если выбор сделан в пользу новостройки, то следует иметь в виду, что застройщик дает на нее гарантию на 5 лет и обязуется исправить все возможные дефекты в этот период.

При выборе вторичного жилья следует обязательно изучить Поземельную книгу и внимательно ознакомиться со сведениями о владельцах земли и их возможных долгах. После этого покупатель и продавец должны встретиться в нотариальной конторе, где заверить сделку купли-продажи. Нотариус направляет договор в Поземельный суд с заявкой на регистрацию нового владельца, и наступает время оплаты всей суммы покупки. После продавец переводит деньги на свой счет, и новый владелец платит налог на приобретение недвижимости. Завершается процедура регистрации, и сведения об этом вносятся в Поземельную книгу. В среднем, процесс покупки занимает от 2 до 4 месяцев.

При приобретении недвижимости потребуются следующие дополнительные платежи: налог на приобретение (от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Следует учитывать, что итоговая стоимость объекта может возрасти на 10%.

Возможность вложения инвестиций в недвижимость в Германии представляется и на аукционах. Такой способ позволяет приобретать арестованное имущество по ценам, ниже рыночных, с дисконтом, достигающим 30%. В итоге, объект можно продать дороже.

Нерезиденты Германии могут применять как собственные средства, так и банковский кредит при покупке недвижимости. Ставки по ипотеке обычно до 2,5–4,5%. Немецкие банки не делают глобальных различий между немцами и иностранными инвесторами, главным условием является подтверждение размера дохода на родине.

Сумма ипотечного кредита, как правило, составляет 50–60% от стоимости объекта, при этом ставка фиксируется на каждые 10 лет со средним значением 3,5%. Срок кредитования может достигать 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита составляет до 3%. После успешного завершения сделки иностранный гражданин является законным владельцем недвижимости, и имеет право распоряжаться ею на свое усмотрение, в том числе сдавать ее в аренду.

Особенности аренды жилья и его управления в Германии

Как и во многих других странах, процесс сдачи жилья в аренду в Германии закрепляется договором. Хотя период действия такого документа не обязательно прописывается, в стране не принято арендовать жилье на короткий срок – минимальный срок – один год. При расчете доходности недвижимости в Германии этот факт следует учитывать. Арендаторы обычно вносят залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

В Германии существуют две разновидности арендной платы: "горячая" и "холодная". "Холодная" аренда представляет собой плату за использование помещения без учета коммунальных услуг (ЖКУ), которые оплачиваются отдельно в соответствии с потреблением. "Горячая" арендная плата – это окончательная сумма платежей, которую арендатор перечисляет владельцу жилья, включая "холодную" аренду и коммунальные услуги, такие как уборка территории, водоснабжение, канализация, вывоз мусора и другие. Собственник жилья оплачивает эти расходы, а также налог на недвижимость, который составляет 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, на котором построен дом.

Поиск арендаторов проводится по таким же принципам, как и в России. Можно искать жильцов самостоятельно через частные объявления, а можно доверить этот процесс риелтору или управляющей компании. Управляющие компании в Германии предлагают не только организацию процесса аренды, но также коммерческое управление домами, инженерные услуги, контроль санитарного состояния и уборки на территории. Собственники квартир в Германии все чаще обращаются к услугам управляющих компаний, чтобы избежать проблем, связанных с недостаточным знанием местного законодательства. Прогрессивные организации оказывают полный перечень услуг, начиная от подбора жилья и заканчивая управлением уже приобретенного дома.

Коммерческая недвижимость в Германии востребована и не вызывает сомнений по доходности. Однако для инвестора важно обладать капиталом и искать стабильность в инвестировании. Закон защищает права нерезидентов в объеме, сравнимом с правами граждан страны. Но поиск надежного партнера, который грамотно оценит риски, подберет оптимальный вариант покупки и наладит систему управления, является крайне важным аспектом.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com